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2017-3-31 16:32:18   来源:娄底新闻网)

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  2018年过去一半,广州老牌房企越秀地产的合同销售目标刚好也完成一半,280亿元,同比上升39.5%。

  淡市之下,取得四成的增幅实属不易,不刻意去和龙头房企对比,但同等规模并且同样主力发展粤港澳大湾区市场的龙光上半年的销售增幅超过了八成。

  国企的身份给越秀地产带来了极大融资和通过非市场化手段拿地的便利,越秀本有一手好牌,但近年公司在布局扩张、拿地和规模上的小步慢走,给外界留下保守的标签。

  越秀地产下半年或有更好的销售表现,管理层称对完成全年550亿元的销售目标有信心,上半年公司只有8个项目在售,但下半年有14个。

  下半年的营收和利润数据也更被期待。越秀地产2018年中期业绩表现中规中矩,收入下滑15%至101.6亿元,核心净利润11.2亿元,同比上升7.8%。

  财报中最亮眼的数据来自投资物业重估公平值净增值和其他收益净额两项,前者同比增长402.2%,后者是850.5%。5月,越秀地产发挥高超财技,赶在中报前,通过收购一家公司股权来增厚持有广州星汇云城的权益以达到入表的条件,使公司营收多了7亿元的进账,这两项指标也录得巨大增幅。

  管理层希望通过轨道加物业的模式发展和对新的多元化业务投放为公司争得更多发展空间,不过在全行业多元化、盈利模式未明的情况下,越秀地产能不能给出惊喜仍待观察。

  运用财技增厚收益

  8月13日,越秀地产发布2018年中报。董事长张招兴在业绩发布会上表示:“从我们董事会的角度,我们非常肯定。”他把越秀地产上半年的经营业绩总结为稳步增长。

  中报数据显示,2018年上半年,合同销售金额约为280亿元,同比上升39.5%。其中大湾区、长三角和中部地区总计实现合同销售约253.8亿元,占总销售的90.7%。

  越秀地产今年的合同销售目标是550亿元,上半年完成了50.9%,刚好过半,公司并无调高或调低销售目标的打算。

  按照越秀地产副董事长、总经理林昭远此前说法,公司计划每年增长目标在35%以上,力争2020年突破1000亿销售规模。

  过去五年的销售数据显示,2013~2017年,越秀地产销售额分别为146亿元、220亿元、248.5亿元、302.5亿元、408.7亿元,去年全年的增幅也就是35%,虽然与自身对比,增幅不俗,但近两年,借助资金宽松、去库存等政策,在规模上狂飙突进的民营房企更多。

  下降的营收数据成为越秀中报的关注焦点。上半年,越秀地产的营业收入为101.6亿元,较2017年同期下降14.9%,这还是在越秀地产通过财务技巧,把此前出表但本期能确认收入的项目重新并表的基础上录得的。

  5月末,越秀地产收购云秀公司100%股权,而云秀公司持有广州星汇云城2%的股权,也就是说越秀间接收购广州星汇云城2%股权。通过此举,越秀地产在星汇云城的实际权益由49%增加至近51%,达到财务入表要求。

  林昭远告诉第一财经,之所以选择在5月末进行股权收购,是此前与交易方约定的时间,而这个项目的入表,直接为营收带来7亿元。

  在项目还在建设投入阶段,通过股权的转让实现项目出表,不至于拖累财报,至项目接近交楼能确认收入时,重新收购权益使项目入表,增厚收益,这种操作能起到修饰财报的作用。越秀这种手法也体现在其他项目上,公司挂牌了海南白马建设开发有限公司15%股权,来减少海南一个项目权益达到出表。

  放缓拿地

  报告期内,越秀核心净利润11.2亿元,同比上升7.8%。而毛利率约为25.8%,同比上升0.9%。

  毛利率未达30%,不算出彩。近年重仓大湾区的房企,多数能收获不错的回报,毛利率超过30%并不罕见,更有甚者能达到40%以上。越秀地产的开发业务,主要分布在大湾区、长三角、环渤海和中部地区。今年入账的销售额中,有32%来自大湾区。不过,上半年的合同销售中,有65%来自大湾区。

  根据中报数据,截至6月30日,越秀地产有561亿已售未入账销售,较年初上升41.3%,平均售价为19700元/平方米,均价虽低于今年上半年的合同销售额20300元/平方米,但高于入账销售额均价17300元/平方米。

  这些未入账销售额将构成下半年收入和利润的主要来源,相比上半年,越秀地产下半年的毛利率有继续上升的可能。

  限价之下,房企的利润空间受到限制。张招兴在针对投资者的业绩会上透露,因为限价的问题,部分达到入市条件的项目往后推迟,“有些地产公司资金周转紧张,有多少卖多少,但越秀不想随便便宜卖掉,要看时机。”

  另外值得注意的是,在银行按揭贷款放款速度放缓、网签限制的影响下,越秀地产现金回款率走低,在资金使用效率上仍存提升空间。

  林昭远透露,上半年的销售回款率只有64%,比年初制定的80%目标低,不过林昭远解释,是因为6月的90.92亿元销售金额还未到回款期,如果剔除6月份销售金额的回款情况,公司整体回款率上升到74%。

  受调控政策影响以及回款速度下降等因素影响,越秀地产放缓了拿地步伐。

  2017年上半年,越秀地产新增12宗地,新增土地储备达308万平方米,而今年上半年,越秀地产在江门、武汉、苏州等城市新增9宗地,新增土地储备为249万平方米,张招兴指出其中8宗几乎没有溢价。越秀地产欲稳健过冬,对拿地提出了更高的投资要求,尤其是溢价率方面。

  资金方面,上半年越秀地产发行8亿美元3年期和4亿美元5.5年期公司债,票息率分别为4.875%和 5.375%,至期末账上现金还趴着258.3亿元,较年初上升24.2%。净借贷比率为64.3%,较年初下降8.5%。

北京最大规模考试作弊案宣判现场,前排左一为本案主犯章某涯

  法制晚报讯 (记者 周蔚)考生将电子接收设备藏在橡皮或围巾内,接收辅导班负责人通过无线电传输的答案,不料考试还没结束就被警方抓获了。因在2017年MBA考试中组织30余名考生考试作弊。8月7日上午,北京海淀法院一审判处章某涯等6人有期徒刑4年至1年8个月不等的刑罚,并分处4万元到1万元不等的罚金。

  据了解,此案系近年来北京市发生的最大规模的一起组织考试作弊案件。

  作案

  多是教育培训机构负责人

  章某涯系星空世纪(北京)教育科技有限责任公司法定代表人,吕某某是北京华拓易通培训技术中心负责人,张某群系法大(北京)教育咨询有限公司法定代表人,张某阳原系章某涯公司员工,李某系章某涯妻子,章某系章某涯的弟弟。

  吕某某通过张某阳认识了章某涯,并与章某涯签订“保过培训协议”,吕某某联系了18名参加MBA考试的学员,他与妻子也参加了考试,给了章某涯18万元。张某群通过李某认识章某涯,联系了10名参加MBA考试的学员,给了章某涯10万元。2016年12月9日,章某涯等人给学员组织了培训,培训的内容就是“组织考试作弊的原理就是利用无线电传输”,章某涯称,他在网上以1500元的价格购买了3套发射器,又买了20多个接收器。

  12月23日,章某涯将购买的作弊器交给吕某某、张某阳和张某群。随后三人将作弊器分发给各自的学员,调试作弊设备,并提醒一些女学员将接收器藏在围巾内,以便佩戴进入考场。章某涯在京师大厦、贵州大厦、如家宾馆(传媒大学)店开了房间。

  认罪 听判后悔:毁了本来的好前途

  考试当天,章某涯的妻子李某找来自己的研究生同学帮助做考试答案。章某涯在如家宾馆(传媒大学)店、其妻李某在京师大厦给北京师范大学的考生、其弟章某在贵州大厦分别给学生传送答案。

  当日,章某涯等六被告人被民警抓获,并当场起获作案用无线电设备。

  法院审理认为,被告人章某涯、吕某某、张某阳、张某群、李某、章某在2017年MBA考试中,以无线传输的方式组织多名考生进行作弊,其行为均已构成组织考试作弊罪。

  宣判后,该案主犯章某涯对判决结果表示认可,对自己的行为表示后悔,“除我之外,大家学历都很高,本来都有很好的前途,结果触犯了法律。”章某涯称自己最对不起的就是李某,李某本来是北京某著名高校的研究生,也是章某涯的妻子,最后因犯组织考试作弊罪获刑。听到宣判结果,李某哭了。自案发后,李某与章某涯一直未见过面。章某涯希望以后能吸取教训,好好回报社会。

  释法 法官:具有严重社会危害性

  据不完全统计,自2016年以来,北京市各级法院适用《中华人民共和国刑法》第二百八十四条之一审理的涉考试类犯罪案件34起,其中组织考试作弊罪4起、代替考试罪29起、非法提供试题罪1起;主要涉及全国硕士研究生招生考试、全国成人高校招生统一考试、教师资格考试、机动车驾驶人考试等类型考试;犯罪手段多种多样,既包括代替别人参加考试、找别人代替考试、居中介绍考试,也包括考前泄露题目、考试中内外呼应使用无线通讯设备作弊。

  同时,各被告人为实施考试类犯罪,也实施了伪造证件、非法获取国家秘密、非法使用窃听、窃照专用器材、非法利用信息网络,以及扰乱无线电通讯管理等违法行为,严重扰乱了社会管理秩序。

  该案主审法官曹晓颖表示,考试作弊行为破坏考试制度和人才选拔制度,妨碍公平竞争,破坏社会诚信,败坏社会风气,同时还会诱发其他违法犯罪行为,具有严重的社会危害性。

  文并摄/记者 周蔚

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